В.Т. Батычко
Гражданское право (Часть II) в вопросах и ответах
Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2008.

17. Договор социального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде

По договору найма жилого помещения собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо Юридическое лицо может получить жилое помещение во временное владение и пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренды. Предметом договора является жилое помещение, то есть помещение, конструктивно предназначенное и пригодное по санитарному и техническому состоянию для постоянного проживания в нем людей.

Разновидности договора найма жилого помещения:

-  договор социального найма жилья, который действует в основном в сфере государственного и муниципального жилищного фонда;

-  договор коммерческого найма жилья.

Различия социального и коммерческого найма жилья:

-  договор социального найма бессрочный, а договор коммерческого найма срочный (до пяти лет) с преимущественным правом на заключение договора найма жилого помещения на новый срок;

-  различны основания расторжения договоров социального и коммерческого найма жилья;

-  различен объем прав сторон;

-  квартирная плата по договору коммерческого найма жилья устанавливается по соглашению сторон, а в отношениях по социальному найму жилья определяется нормативными актами.

Жилищные права и обязанности

Нанимателем жилого помещения может быть только гражданин. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия проживающих совместно с ним лиц. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, должны быть указаны в этом качестве в договоре найма жилья. Они вправе:

-  пользоваться жилым помещением наравне с нанимателем;

-  известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что они совместно с нанимателем несут солидарную ответственность перед наймодателем (сонаниматели). Временные жильцы могут проживать в жилом помещения не более шести месяцев с предварительного уведомления наймодателя. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Наймодатель обязан:

-  передать нанимателю помещение в состоянии, пригодном для проживания;

-  осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома;

-  предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату коммунальных услуг;

-  обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

-  осуществлять капитальный ремонт, если иное не установлено договором.

Наниматель по договору социального найма жилья вправе:

-  вселять новых членов семьи в занимаемое жилое помещение;

-  поселять временных жильцов и поднанимателей;

-  изменять договор найма;

-  сохранять договор найма жилья при перемене собственника дома;

-  обменивать занимаемое жилое помещение на другое жилое помещение;

-  сохранять при временном отсутствии жилое помещение;

-  прекратить действие договора найма жилого помещения;

-  получить другое жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда по основаниям, указанным в законе,

-  приватизировать жилье.

Наниматель по договору социального найма жилья обязан:

-  осуществлять текущий ремонт жилого помещения;

-  своевременно уплачивать квартирную плату и плату за коммунальные услуги;

-  соблюдать правила пользования жилым помещением;

-  сдать наймодателю жилое помещение при прекращении договора.

Наймодатель по договору социального найма обязан:

-  заключить договор социального найма с ордеродержателем и членами его семьи, названными в ордере;

-  передать нанимателю и сонанимателям свободное жилое помещение, указанное в ордере;

-  дать согласие при соблюдении предусмотренных законом условий на изменение договора, обмен жилых помещений, занимаемых нанимателем;

-  разрешить нанимателю приватизацию занимаемого жилого помещения.

Основная мера ответственности нанимателя за нарушение условий договора - выселение.

Основные случаи выселения гражданина из занимаемого помещения без предоставления другого жилого помещения:

-  разрушение и порча жилого помещения;

-  использование жилого помещения не по назначению;

-  нарушение прав и интересов соседей;

-  невозможность совместного проживания лиц, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав;

-  недействительность ордера, полученного в результате неправомерных действий ордеродержателя.