Вик.Т. Батычко
Жилищное право
Конспект лекций. Таганрог: МРЦПКиПК ЮФУ, 2013.
Тема 9. Специализированный жилищный фонд
2. Заключение договора найма специализированного жилого помещения
В соответствии со ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного
жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого
помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти
или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо
(наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю)
данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного
проживания в нем.
Юридическим
основанием для заключения любого договора найма специализированного жилого
помещения является административный акт - решение о предоставлении гражданину
соответствующего жилого помещения, принятое собственником такого помещения с
учетом положений ч. 1 ст. 100 ЖК РФ.
Договор найма специализированного жилого помещения
заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.
При
предоставлении некоторых специализированных жилых помещений применяются
специальные правила о норме предоставления жилой площади. Для случаев
предоставления специализированных жилых помещений в общежитиях и домах маневренного
фонда установлена специальная норма предоставления - не менее шести квадратных
метров жилой площади на одного человека (см. ст. 105, 106 ЖК РФ). Для служебных
жилых помещений сохранен особый норматив предоставления - такие помещения
всегда предоставляются в виде отдельной квартиры (см. ст. 104 ЖК РФ). Порядок и
условия предоставления остальных видов специализированных жилых помещений
определяются специальным законодательством (см. ст. 107-109 ЖК РФ).
В договоре найма специализированного жилого помещения
определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию
специализированным жилым помещением.
Наниматель специализированного жилого помещения не вправе
осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в
поднаем. Для всех видов договора найма специализированного жилого помещения
установлено ограничение прав нанимателей: наниматель не вправе произвести обмен
предоставленного ему специализированного жилого помещения (в т.ч. на другое
специализированное жилое помещение), сдать его в поднаем. Естественно, что
такие жилые помещения не могут быть также переданы нанимателем другому лицу по
договорам аренды, доверительного управления и т.п., поскольку соответствующие
правомочия могут принадлежать только собственнику.
К пользованию специализированными жилыми помещениями по
договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 ЖК
РФ, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию
которыми по договорам найма таких помещений применяются правила,
предусмотренные частями 2 - 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 ЖК РФ.
В договоре найма специализированного жилого помещения
указываются члены семьи нанимателя. В ч. 6 ст. 100 ЖК РФ не установлено, какие
лица относятся к членам семьи нанимателя жилого помещения в специализированном
жилищном фонде. Представляется, что в таком случае необходимо по аналогии
закона (см. ст. 7 ЖК РФ) применять правило ч. 1 ст. 69, согласно которому к
членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители
данного нанимателя.
Договор найма специализированного жилого помещения
заключается в простой письменной форме. Типовые
договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством
Российской Федерации.