А.С. Волосников, Е.А. Гринь, Э.А. Гряда, Д.В. Кудрякова
Земельные споры
Конспект лекций. Краснодар: КубГАУ, 2016. - 178 с.

Предыдущая

Оглавление

Лекция 6. Споры, возникающие в связи с реализацией экономических мер по использованию и охране земель

6.3. Виды споров, связанных с применением законодательства об арендной плате за земельные участки

Право на временное использование земельным участком юридически оформляется договором аренды. Передача земельного участка в аренду закрепляет право на его использование в хозяйственных или иных целях, определенных условиями такого договора.

Он заключается между обладателем и распорядителем земли (арендодателем) и физическим или юридическим лицом (арендатором), желающим взять данный земельный участок в аренду для извлечения на нем определенных полезных свойств. Это может быть использование земли в качестве сельскохозяйственных угодий (растениеводство или животноводство), для жилищного (общественного или частного), либо промышленного строительства. Однако не все земельные угодья, находящиеся под федеральной или муниципальной юрисдикцией, могут сдаваться в аренду.

В соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ, не могут быть переданы в аренду земельные участки, на территории которых расположены военные и стратегические объекты, промышленные предприятия федерального подчинения, объекты и территории транспортного сообщения, связи и коммуникаций. Такие же ограничения налагаются на территории, отведенные для государственных заповедников и национальных природных парков. При этом арендатор, в соответствии со ст. 35 ЗК РФ, получает преимущественные права на пролонгацию такого договора, либо на автоматическое право приобретения этого земельного участка, после того, как на нем построено капитальное строение.

В случаях, когда в аренду сдается часть земельного участка, здания, сооружения или помещения, к данному договору должны применяться правила главы 34 ГК РФ.

Договор аренды части недвижимого имущества, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Представление для госрегистрации договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на недвижимые вещи ранее зарегистрированы за арендодателем, то на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором, в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте недвижимой вещи. Отказ в регистрации договора по причине непредставления кадастрового паспорта неправомерен, если из такого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Однако заключение договора аренды государственного или муниципального земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только его часть, без предварительного проведения кадастрового учета такой части участка не допускается.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица), арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

В то же время договор аренды будущего земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду, является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ, так как по смыслу п. 4 ст. 20 ЗК РФ заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не разрешается.

Собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, вправе на основании ст. 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду.

От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Требования арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежат.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет перед другими лицами при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить данный договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ, п. 3 ст. 22 ЗК РФ).

Если арендодатель отказался заключать договор на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Рассматриваемая проблема получила весьма широкое отражение в судебной практике, в том числе на уровне Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Ранее разъяснения по вопросу преимущественного права арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок были даны в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»[242].

Исходя из разъяснений, изложенных в п. 35 данного Информационного письма, положения п. 1 ст. 621 ГК РФ предоставляют арендатору, надлежащим образом исполнявшему условия договора, преимущественное право, которое может быть реализовано при наличии определенных условий. Такими условиями является отказ арендодателя в заключении договора на новый срок и заключение им в течение года договора аренды с другим лицом.

В рамках рассматриваемого вопроса следует также обратить внимание на положение, содержащееся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»[243]. Согласно п. 2 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды».

По спорам об одностороннем изменении размера арендной платы суды разрешали вопросы, касающиеся правомерности одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в связи с изменением действующего законодательства, регулирующего порядок исчисления и уплаты арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Следует отметить, что в регионах с 2008 года изменился порядок исчисления арендной платы, за базовую ставку принята кадастровая стоимость земли, что повлекло в большинстве случаев значительное увеличение размера арендной платы, как следствие - неплатежи и обращения субъектов арендных правоотношений в арбитражные суды за разрешением возникших разногласий по начисленным суммам.

Рассматривая подобные споры, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций высказывали различные точки зрения по данному вопросу, а позиция Федерального арбитражного суда по таким делам была единообразной.

Изменение размера арендной платы в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, предусмотренное договором аренды, не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора; при этом необходимость заключения дополнительного соглашения и его государственной регистрации отсутствует.

Повторное изменение арендодателем размера арендной платы до истечения года является нарушением п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»[244] п. 3 ст. 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации рекомендует судам при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

По спорам об арендной плате за пользование земельными участками, занятыми многоквартирными домами, суды нередко разрешают вопросы о применении норм жилищного и земельного законодательства, регулирующего особенности пользования земельными участками, занятыми многоквартирными домами.

Судебная практика исходит из того, что при переходе земельного участка в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме с бывшего арендатора, а ныне одного из собственников не может взыскиваться арендная плата за пользование этим участком.

Так, при рассмотрении дел о взыскании с общества задолженности и пеней по договору аренды земельного участка суды отказали комитету по управлению городским имуществом в удовлетворении исковых требований, поскольку с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации[245] участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в том числе и общества, в связи с чем обязанность последнего по внесению арендной платы прекратилась.

Собственники помещений в многоквартирном доме в отношении занятого им земельного участка пользуются правами законных владельцев.

Следует обратить внимание на разъяснения, содержащиеся в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[246]: «Если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме».

Актуально в наше время и оспаривание нормативных правовых актов, устанавливающих размер арендной платы.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (п. 1 статьи 424 ГК РФ). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону.

В правоприменительной практике возникают вопросы, касающиеся исполнения договора по цене, установленной или регулируемой уполномоченными на то государственными органами, если соответствующий правовой акт о ее установлении признан судом противоречащим закону.

В соответствии с абзацем первым статьи 13 ГК РФ нормативный правовой акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, может быть признан судом недействительным.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации[247]  противоречащим закону может быть признан и такой нормативный акт, который к моменту рассмотрения судом дела о его оспаривании уже утратил свою силу.

Таким образом, разрешая споры о применении в расчетах по договору аренды земельных участков ставок арендной платы, установленных нормативными правовыми актами, признанными судом незаконными и недействующими, за период, предшествующий признанию судом незаконности их установления, судам при аналогичных обстоятельствах следует руководствоваться выработанной правовой позицией.

В судебной практике отсутствовало единообразие в толковании и применении норм земельного и гражданского законодательства по вопросу о правах приобретателя недвижимого имущества на земельный участок, занятый таким объектом, в том случае, когда соответствующий земельный участок был предоставлен прежнему собственнику объекта недвижимого имущества на праве аренды, что порождало неопределенность относительно правовой природы платы за пользование таким земельным участком, взыскиваемой с нового собственника объекта недвижимости (неосновательное обогащение, арендная плата, земельный налог).

В настоящее время Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформирован единообразный подход к толкованию и применению норм материального права – ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11[248] возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

---

Предыдущая

Оглавление