А.С. Волосников, Е.А. Гринь, Э.А. Гряда, Д.В. Кудрякова
Земельные споры
Конспект лекций. Краснодар: КубГАУ, 2016. - 178 с.

Предыдущая

Оглавление

Следующая

Лекция 5. Споры с органами, осуществляющими государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав на земельные участки и государственный земельный надзор

5.1. Споры в связи с отказом в проведении государственного кадастрового учета или его приостановлением. Споры об исправлении технических ошибок, допущенных при осуществлении государственного кадастрового учета

Порядок осуществления государственного кадастрового учёта земельных участков устанавливается Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости»[212]. При этом под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» сведений о недвижимом имуществе.

Наиболее частыми причинами вынесения решения об отказе в осуществлении кадастрового учета земельного участка являются следующие. 

1. С заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо. Обращаться с заявлениями вправе собственники земельных участков. С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве. Таким образом, закон закрепляет возможность заявления за правообладателями земельных участков, исключая её у различных иных заинтересованных лиц. Например, такое право отсутствует у кооперативов, созданных в целях гаражного строительства, ведения дачного хозяйствования, при подаче заявлений об осуществлении кадастрового учёта в интересах их участников – правообладателей земельных участков. При этом законодательно могут устанавливаться лишь прямые исключения в перечень возможных заявителей, так за Администрацией Краснодарского края в целях размещения олимпийских объектов такое право закреплялось на земельные участки не находящиеся в региональной собственности.

2. Межевой план заверен подписью неуправомоченного лица. Межевой план заверяется подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Не исключается, что по договору подряда обязательства по выполнению межевого плана могут возлагаться на организацию, проводящую кадастровые работы. В этом случае непосредственно межевой план выполняется только кадастровым инженером (только сотрудником организации) и заверяется именно его подписью. Выполнение работ в целом по договору подряда удостоверяется уже представителями организации-подрядчика. Удостоверение межевого плана в таком случае только представителями юридического лица, не имеющими статуса кадастрового инженера, приводит к решению об отказе в постановке земельного участка на учёт.

3. Размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах, не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков. Основанием отказа в постановке земельного участка на кадастровый учёт в данном случае будет являться, например:

– нарушение нормы Закона Краснодарского края «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае»[213] о том, что предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для ведения садоводства и под дачное строительство составляют от 400 квадратных метров до 1000 квадратных метров,

– невыполнение условий Решения городской Думы МО г. Краснодар «Об утверждении порядка распоряжения земельными участками …»[214] о том, что максимальный размер земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в муниципальной собственности, составляет для индивидуального жилищного строительства до 1000 кв. м. Минимальный размер земельного участка в этом случае составляет 600 кв. м.

4. Граница земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, не считается согласованной, если такое согласование предусмотрено Федеральным законом № 221-ФЗ.

Согласование местоположения границ является обязательной процедурой при проведении кадастровых работ. Важность процедуры состоит в не нарушении прав третьих лиц. В целях исключения или дальнейшего разрешения земельных споров необходимо учитывать:

– при начале проведения межевых работ, необходимо получить кадастровую выписку на земельный участок и определить всех заинтересованных лиц. Права заинтересованных лиц на земельные участки, как правило, зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Общедоступные сведения о земельном участке предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц в срок не более чем десять рабочих дней со дня его получения.

– законодательно предусмотрено два варианта процедуры согласования: проведение собрания заинтересованных лиц или согласование с каждым из них в индивидуальном порядке (ч. 7 ст. 39 Закона № 221-ФЗ). Выбор варианта согласования определяет кадастровый инженер.

Проведение собрания заинтересованных лиц осуществляется посредством извещения о проведении данного собрания, которое вручается заинтересованным лицам или их представителям под расписку, направляется одним из способов:

– по почтовым адресам посредством почтового отправления о вручении и по адресам их электронной почты;

– путем опубликования в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов.

В п. 8 ст. 39 Закона № 221-ФЗ четко определен перечень оснований, при наличии которых кадастровый инженер вправе опубликовать извещение о проведении собрания в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов. Так, согласно пп.1 п.8 ст.39 Закона № 221-ФЗ опубликование подобного извещения возможно при отсутствии в ГКН сведений о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц либо когда направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления извещение о проведении собрания возвращено с отметкой о невозможности его вручения.

Извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ должно быть вручено, направлено или опубликовано не позднее 30 дней со дня проведения данного собрания. Заинтересованное лицо, отказавшееся принять извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, считается надлежащим образом извещенным о проведении данного собрания.

При этом применительно к согласованию местоположения границ в индивидуальном порядке не применяются положения Закона № 221-ФЗ о необходимости извещения правообладателей земельных участков.

На практике часто встречается ситуация, когда смежный землепользователь уклоняется от подписания акта согласования границ. При этом составление акта, подтверждающего такое уклонение, законодательством не предусмотрено. Так, по мнению Департамента недвижимости, в случае уклонения правообладателя земельного участка от согласования местоположения границ в индивидуальном порядке согласование местоположения такой части границы может быть проведено посредством проведения собрания заинтересованных лиц. Данная позиция неоднократно была подтверждена[215].

В случае если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом.

Таким образом, местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования, являющемся неотъемлемой частью межевого плана, личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

При возникновении споров при согласовании местоположения границ, после оформления акта согласования границ возможен досудебный либо судебный порядок их урегулирования.

Процедура досудебного урегулирования спора регламентируется п. 86 Приказа Минэкономразвития России № 412, в соответствии с которым обоснованные возражения о местоположении границы могут быть сняты путем проведения повторного согласования. В этом случае оформляется новая редакция чертежа, на обороте которого составляется акт, содержащий сведения о согласовании местоположения отдельных характерных точек или частей границы, в отношении которых ранее имелись возражения. При этом в состав межевого плана включаются все редакции чертежа и акта согласования. Таким образом, заинтересованное лицо соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.

В силу п.1 ст.64 ЗК РФ земельные споры рассматриваются в судебном порядке. Земельные споры - одни из самых сложных и актуальных на сегодняшний день, здесь важно правильно квалифицировать спорные правоотношения. Необходимо учитывать п.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 октября 2006 года № 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество» и п. 2 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22, иски об установлении границ земельного участка относятся к искам о правах на недвижимое имущество.

Основными причинами приостановлении осуществления кадастрового учета являются следующие:

– имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем для осуществления такого кадастрового учета документах, и кадастровыми сведениями о данном объекте недвижимости;

– одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, пересекает одну из границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости, или пересекает границы муниципального образования и (или) границы населенного пункта;

– доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута.

В указанных случаях решение о приостановлении может быть обжаловано в судебном порядке заявителем или его представителем. С 1 октября 2013 года правом обжалования наделён кадастровый инженер, подготовивший межевой план. Получение кадастровым инженером самостоятельного процессуального статуса истца является давно назревшей новеллой. Теперь лицо, выполнившее работы по составлению межевого плана, в случае приостановления государственного кадастрового учёта самостоятельно, может обратиться в суд, с целью обоснования данных о границах земельного участка, тем самым подтверждая и отстаивая надлежащее исполнение обязательств по договору о выполнении кадастровых работ. Заказчикам услуг кадастрового инженера теперь можно не обращаться к квалифицированным юристам за помощью в обжаловании. Кадастровому инженеру предоставляется процессуальная возможность обосновать в суде отсутствие его вины в приостановлении кадастрового учёта, профессионально указать на явные признаки незаконности принятого решения.

Государственный кадастр недвижимости может содержать ошибки: технические и кадастровые.

Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (техническая ошибка в сведениях). Она устраняется на основании решения органа кадастрового учета, в случае обнаружения данным органом такой ошибки или поступления в орган кадастрового учета от любого лица заявления о такой ошибке либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки (ч. ч. 2 и 3 ст. 28 Закона № 221-ФЗ).

При обнаружении технической ошибки сотрудники органа кадастрового учета допустившие опечатку, описку, грамматическую или арифметическую ошибку, будут устранять её самостоятельно. Закон допускает устранение технической ошибки в сведениях по заявлению любого лица.

Кадастровая ошибка, согласно п. 2 ч. 1 ст. 28 Закона № 221-ФЗ, представляет собой воспроизведенную в государственном кадастре недвижимости ошибку в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (кадастровая ошибка в сведениях).

Наиболее проблематичной ошибкой с точки зрения возникающих последствий для правообладателя участка, а также процедуры устранения является наложение границ земельных участков.

Например, гражданин, желающий осуществить кадастровый учет своего земельного участка либо уточнить местоположение границ участка, обращается к кадастровому инженеру с просьбой изготовить межевой план. В процессе выполнения кадастровых работ кадастровый инженер выявляет пересечение (наложение) границ вновь образованного или уточняемого участка с границами смежных участков, сведения об уникальных характеристиках которых уже содержатся в ГКН. То есть на месте земельного участка гражданина, согласно сведениям ГКН, находится, частично или полностью, земельный участок другого правообладателя.

Межевой план с заключением кадастрового инженера о выявленном пересечении границ отправляется в регистрирующий орган, который принимает решение о приостановлении кадастрового учета в отношении уточняемого земельного участка. При этом орган кадастрового учета не может знать, в результате чего возникло пересечение границ. Поэтому в качестве возможных причин указывает на ошибку кадастрового инженера, выполнявшего кадастровые работы в отношении учтенного участка, либо другого кадастрового инженера, который подготовил межевой план для вновь образованного или уточняемого земельного участка.

В этом случае самый простой, предусмотрен законом - устранять пересечение границ в порядке, установленном для учета изменений земельного участка. Чтобы им воспользоваться, гражданин должен пойти к правообладателю смежного земельного участка, допустим к своему соседу, и предложить провести заново межевание его, соседа, земельного участка, а затем обратиться в кадастровую палату с заявлением об учете изменений границ этого участка. Не каждый сосед согласится на подобного рода мероприятие. В таком случае гражданин имеет право обратиться за защитой права в суд.

Обращение к правообладателю ранее сформированного земельного участка, с границами которого пересекаются границы вновь формируемого участка, с просьбой провести повторное межевание, в ряде случаев признается досудебным порядком урегулирования спора. Несоблюдение такого порядка до обращения в суд является причиной для отказа в судебной защите.

Истец обратился в суд к ответчикам с исковым заявлением о защите прав собственника, не связанных с лишением владения, и о признании недействительными результатов межевания земельного участка.

В отзыве на исковое заявление ответчик указал, что с учетом письма Минэкономразвития № 4448-ИМ/Д23 от 27 марта 2009 года следует, что для устранения кадастровой ошибки необходимо заявление собственника смежного земельного участка - ответчика. В данном случае собственник о необходимости проведения повторных кадастровых работ извещен не был, следовательно, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Внесение изменений в государственный кадастр может повлечь фактическое уменьшение площади земельного участка ответчика. Кроме того, ответчиком права и законные интересы истца не нарушались.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителя истца по иску, который подтвердил тот факт, что с заявлением к собственнику земельного участка – ответчику для устранения кадастровой ошибки никто не обращался, суд пришел к выводу, что гражданское дело подлежит оставлению без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора[216].  

В данном случае указывается, что у собственника, арендатора, землепользователя, землевладельца земельного участка должна существовать возможность устранения кадастровой накладки без обращения в суд. Для этого необходимо уведомить правообладателя земельного участка, с границами которого выявлено пересечение, о необходимости проведения межевых работ с целью уточнения местоположения границ своего участка. При этом такое обращение в ряде случаев рассматривается судами как досудебный порядок урегулирования спора, несоблюдение которого влечет отказ в судебной защите права истца.

Если правообладателю формируемого земельного участка не удалось устранить кадастровую накладку в досудебном порядке, он имеет право обратиться в суд.

Практика рассмотрения судами исков об устранении или исправлении кадастровых ошибок в настоящее время еще формируется. По одним и тем же вопросам суды приходят к различным выводам.

Показательным в этом отношении является, например, проблема определения надлежащего ответчика, в качестве которого довольно часто привлекается орган кадастрового учета. При осуществлении кадастрового учета земельного участка в ГКН воспроизводятся сведения об объекте недвижимости, предоставляемые правообладателями. Ввиду чего кадастровая ошибка возникает не по вине органа, осуществившего кадастровый учет, следовательно, орган кадастрового учета не является надлежащим ответчиком по таким спорам. Если причиной пересечения границ смежных участков является ошибка, допущенная в процессе кадастровых работ, то орган, осуществляющий кадастровый учет объектов недвижимости, не может нести ответственность за последствия такой ошибки, поскольку воспроизводит в государственном кадастре недвижимости данные, представляемые заявителями.

Надлежащим ответчиком по делам об исправлении кадастровой ошибки суды признают чаще всего правообладателей ранее сформированного земельного участка, с границами которого возникло пересечение. Орган кадастрового учета, как правило, привлекается в качестве третьего лица. Между тем существует огромное количество судебных актов, которыми разрешены споры об устранении кадастровой ошибки с привлечением в качестве ответчика кадастровой палаты.

Ввиду наличия разных подходов в судебной практике, во избежание неблагоприятных последствий представляется наиболее оптимальным вариантом привлечение в качестве ответчиков правообладателей смежных участков, а орган кадастрового учета привлекать в качестве третьего лица.

Устранение наложения границ возможно без обращения в суд. В этом случае правообладатели совместно обращаются в орган кадастрового учета с заявлениями, в которых просят произвести учет изменений координат поворотных точек границ своих участков. Для того чтобы такой вариант стал возможным, необходимо волеизъявление правообладателей обоих участков.

Если границы формируемого земельного участка пересекаются с границами ранее учтенного земельного участка, то возможно составление межевого плана, в котором будут уточнены координаты поворотных точек смежного участка. В этом случае кадастровой палатой принимается решение об осуществлении кадастрового учета формируемого участка и решение об уточнении местоположения границы ранее учтенного земельного участка.

Если внесудебный порядок устранения пересечения границ оказался невозможен, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд.

Истцам при подготовке иска в этих случаях предлагаются следующие рекомендации.

До предъявления искового заявления в суд желательно соблюсти досудебный порядок, чтобы избежать риска отказа в удовлетворении исковых требований. Для этого нужно обратиться к правообладателю участка, на границы которого накладываются границы вашего земельного участка, с предложением уточнить границы. Чтобы подтвердить в суде соблюдение досудебного порядка, необходимо представить доказательства направления или вручения вышеуказанного предложения.

В качестве ответчика по иску об исправлении кадастровой ошибки в виде пересечения (наложения) границ участков следует привлекать правообладателя ранее сформированного земельного участка, с границами которого выявлено пересечение. Орган кадастрового учета привлекается к рассмотрению дела в качестве третьего лица.

Существует мнение, в том числе и в судебной практике, что орган кадастрового учета можно привлекать в качестве ответчика. По мнению автора предлагаемой статьи, кадастровая палата не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку не отвечает за достоверность сведений, в том числе о координатах поворотных точек земельного участка, представляемых для осуществления кадастрового учета.

Существует разница между спорами об исправлении кадастровой ошибки и спорами о границах. Для первой категории дел характерно несоответствие сведений о границах, имеющихся в государственном кадастре недвижимости, фактическим границам между участками. При этом фактическое землепользование сложилось, в идеале даже закреплено на местности. Предметом доказывания будет то, что в процессе кадастровой деятельности была совершена ошибка и она воспроизведена в ГКН. Наличие этой ошибки нарушает права истца. В качестве доказательства можно ссылаться на заключение кадастрового инженера о выявленной кадастровой ошибке либо заявить ходатайство о проведении судебной экспертизы.

Если спор по фактическим границам существует, то его необходимо разрешать в суде, но предмет доказывания будет другим. Истцу необходимо уже доказывать не наличие ошибки в ГКН, а местоположение спорной границы. При этом следует иметь в виду, что требование об исправлении кадастровой ошибки является ненадлежащим способом защиты в спорах о границах.

 

Споры, возникающие в связи с отказом в государственной регистрации прав на земельный участок

или ее приостановлением

 

Основания для отказа в государственной регистрации прав на земельные участки закреплены в статье 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При разрешении земельных споров в указанных случаях следует учитывать следующее.

1.  В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если право на земельный участок, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав.

Согласно ст. 131 ГК РФ вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, а именно:

– право собственности;

– право хозяйственного ведения;

– право оперативного управления;

– право пожизненного наследуемого владения;

– право постоянного пользования;

– сервитут.

Также подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. При этом, двойственности в случае регистрации сервитута как права и как обременения не возникает. С заявлением о регистрации сервитута обращается одна сторона. Если этой стороной является собственник, то он подает заявление на государственную регистрацию сервитута как обременения. Если заявление подает лицо, в чью пользу устанавливается сервитут, то такое заявление подается на регистрацию сервитута как ограниченного права пользования.

Такие сделки, как долевое участие в строительстве и уступка по такому договору не являются основанием для возникновения прав. Они регистрируются как обременения по аналогии с ипотекой. Что касается аренды, возникающей из договоров аренды, заключенных на срок менее года, то такое обременение государственной регистрации не подлежит.

2. При отказе в регистрации права на земельный участок в случае, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо. При этом, наиболее популярно земельные споры возникают, когда граждане стремятся узаконить свое право общей долевой собственности на земельный участок. Так, например, в 2010 году судом общей юрисдикции Новгородской области было рассмотрено дело об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок гражданина Б. Отказ в государственной регистрации был признан судом незаконным. До обращения в регистрирующий орган участок принадлежал гражданину Б. на праве постоянного бессрочного пользования совместно с другими дольщиками. Заявителю (гражданину Б.) отказали, сославшись на то обстоятельство, что при регистрации общей долевой собственности необходимы заявления других дольщиков. Однако в Законе о регистрации прав в перечне необходимых для регистрации документов данное требование не значится. Суд в своем решении исходил из того, что оформление права собственности гражданина Б. на свою долю участка не может быть зависимо от действий других дольщиков, а также на отсутствие в статье закона упоминания о необходимости наличия заявлений других дольщиков. Поскольку гражданин фактически уже владеет и пользуется земельным участком, регистрация права собственности на него должна производиться вне зависимости от волеизъявления других дольщиков на оформление своих долей в праве, иначе это нарушало бы ст. 35 Конституции Российской Федерации.

3. Отказ в регистрации допускается, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Относительно регистрации прав на земельные участки по этому основанию возникают споры о полноте данных о земельном участке предоставляемых на регистрацию. От их полного наличия зачастую зависит, условия какого правового режима необходимо применять к отношениям по поводу земельного участка.

Например, отсутствие указания на категорию земли в кадастровом паспорте, особенно в правоустанавливающих документах, выданных после введения в действие ЗК РФ, должно вызвать сомнение регистратора в законности приобретения прав. Например, участки земель лесного фонда ограничены в обороте и не могут быть приватизированы, сельскохозяйственные угодья отчуждаются с соблюдением преимущественного права покупки субъекта Российской Федерации, на участках для личного подсобного хозяйства за границами земель населенных пунктов (полевых участках) не допускается возведение объектов недвижимости, использование участков земель запаса по общему правилу допускается после перевода их в другую категорию.

В случае представления на государственную регистрацию кадастрового паспорта и правоустанавливающего документа без указания категории земли в государственной регистрации по общему правилу должно быть отказано. В этом случае документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно п. 1 ст. 8 ЗК РФ и ч.1 ст.14  Закона № 172-ФЗ. Регистрация прав на земельный участок в отсутствие указания на категорию земли является нарушением п.1 ст.8 ЗК РФ.

Однако при этом необходимо учитывать следующий правовой аспект регистрации. В случае регистрации существующего права, возникшего до 31 января 1998 года, до вступления в силу Закона о регистрации прав, а также при упрощенной регистрации прав граждан, возникших до 30 октября 2001 года, до вступления в силу ЗК РФ (в порядке «дачной амнистии»), отказ исключительно на основании отсутствия указания на категорию земли в кадастровом паспорте (кадастровой выписке) представляется неправомерным[217].

Документы могут не соответствовать требованиям действующего законодательства, если, например, на регистрацию представлен договор пожизненного содержания с иждивением, составленный в простой письменной форме, тогда как ГК РФ требует нотариальной формы.

Государственный регистратор отказывает в государственной регистрации по причине несоответствия содержания представленных документов требованиям закона, если, например, на государственную регистрацию представлен договор между коммерческими юридическими лицами, который по своей сути является договором дарения. Поскольку ГК РФ запрещает дарение между коммерческими юридическими лицами, то представленные на государственную регистрацию документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Однако не все документы государственный регистратор вправе проверять на предмет соответствия содержания действующему законодательству.

Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 21 июля 2009 года № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[218], в связи с тем что вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт.

4. Решение об отказе в регистрации права выносится, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Например, регистрирующий орган отказал обществу с ограниченной ответственностью в государственной регистрации договора и сослался на то, что на указанный земельный участок зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования предыдущего собственника строения. Но регистрирующий орган не учел, что при переходе права собственности на строение право приобретателя строения в отношении земельного участка, на котором расположено отчужденное строение, подлежит государственной регистрации независимо от волеизъявления предыдущего правообладателя земельного участка на прекращение этого права. Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ к обществу в силу закона перешло право на земельный участок, который занят приобретенной недвижимостью и необходим для ее использования. Право на указанный земельный участок предыдущего землепользователя прекращается с того же момента. Противоречия с зарегистрированными правами в данном случае не возникает.

Следовательно, при возникновении таких спорных моментов заявителю следует предположить, что у регистрирующего органа возникнут сомнения и он может отказать в регистрации, посчитав, что существуют противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами. Самостоятельно без специального образования и знаний в данной сфере выявить противоречивые моменты трудно, но специалисты, к которым обращаются граждане, должны максимально конкретно предпринять все усилия и предоставить необходимую информацию, чтобы избежать отказа в регистрации права.

Также спор о противоречии между заявленными правами и уже зарегистрированными правами может возникнуть на условиях, что ГК РФ не содержит каких-либо временных ограничений по распоряжению наследником принадлежащим ему недвижимым имуществом, поэтому можно предположить, что наследник вправе распоряжаться недвижимым имуществом с момента открытия наследства.

В связи с таким положением возникает весьма интересный вопрос: как поступить регистрирующему органу, если наследник до истечения шести месяцев со дня смерти наследодателя, не получив свидетельства о праве на наследство, заключил договор купли-продажи недвижимости, перешедшей к нему по наследству, и обратился вместе с покупателем за регистрацией перехода права по этому договору.

Формально такой договор не противоречит закону, так как право распоряжения наследственным имуществом не связано ни с государственной регистрацией права наследника, ни с получением им свидетельства о праве на наследство. С другой стороны, регистрирующий орган, не имея свидетельства о праве на наследство или решения суда, устанавливающего право наследника, и не располагая полномочиями для установления принадлежности имущества наследнику, не сможет принять решение о законности совершаемой сделки. В таком случае регистрирующий орган должен отказать в регистрации в связи с имеющимися противоречиями между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Противоречие это будет состоять в том, что в реестре зарегистрировано право наследодателя, а заявляет себя в качестве собственника наследник, право которого не зарегистрировано и не подтверждено надлежащим для регистрирующего органа документом (абз. 5, 6 п.1 ст.17 Закона о регистрации[219]).

5. Распространенным основанием для отказа в государственной регистрации служат разногласия в предоставляемых документах. А именно, в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка.

При этом следует отметить, что в основном суд признает отказы в регистрации по таким основаниям правомерными, так как подобное несоответствие прямо противоречит действующему законодательству. По данному основанию суд отказывает в государственной регистрации права на земельный участок, например, в упрощенном порядке регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом на основании противоречий в описательных и правоустанавливающих документах в части площади объектов. Суд признаёт отказ в государственной регистрации законным. В ходе рассмотрения аналогичных дел устанавливается, что, во-первых, в свидетельстве о праве наследования по закону и в кадастровом паспорте действительно имеются разночтения в части указания площади, а во-вторых, в технической документации регистрируемый земельный участок значится как «дачное хозяйство», а не в качестве участка для индивидуального жилищного строительства, а также не расположен в границах населенного пункта и не предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, поэтому регистрация в упрощенном порядке была невозможна.

Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

При приостановлении государственной регистрации необходимо учитывать, что государственный регистратор дает время на устранение оснований, послуживших основанием для такого приостановления. То есть принципиальным отличием приостановления государственной регистрации от отказа в проведении государственной регистрации является то, что заявителю для разрешения земельного спора предоставляется месячный срок, после чего будет проведена государственная регистрация. При отказе же в регистрации заявителю необходимо устранить причины, послужившие основанием для отказа и вновь подать документы на государственную регистрацию, оплатить государственную пошлину повторно.

Приостановление государственной регистрации на один месяц осуществляется государственным регистратором.

Если в течение месячного срока в процессе разрешения земельного спора не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, существуют два варианта дальнейшего развития событий: государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав; заявитель может обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о приостановлении государственной регистрации еще на три месяца. Дальнейшее приостановление не предусмотрено.

Государственная регистрация прав приостанавливается по причинам наличия различных неточностей в документах, отсутствия в документах необходимых реквизитов, представления на государственную регистрацию неполного пакета документов, т.е. фактов, которые вызывают у государственного регистратора сомнения в наличии оснований для государственной регистрации. Государственный регистратор принимает решение по своему внутреннему убеждению.

В целях исключения сомнений заявитель вправе представить дополнительные доказательства наличия оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. Для этого он представляет соответствующие документы вместе с заявлением о предоставлении дополнительных документов.

В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации (это может быть любой день в течение срока проведения государственной регистрации) государственный регистратор обязан уведомляет заявителя о соответствующем решении в письменном виде с указанием причин приостановления государственной регистрации со ссылкой на конкретные нормы Закона, способов устранения причин, послуживших основанием для государственной регистрации прав, а также срока, на который приостанавливается государственная регистрация. При указании на способы устранения причин, как правило, регистратор старается исключить судебный порядок разрешения.

Отдельно в законе предусмотрено, что государственная регистрация прав на земельный участок приостанавливается также в случае, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем. Такая ситуация возникает, когда земельный участок оформлен с неуточненными границами (в конце 90-х годов), имеется ошибка в сведениях государственного кадастра недвижимости. Заявитель вправе самостоятельно обратиться в федеральные государственные учреждения «Кадастровая палата», которые созданы при каждом территориальном органе Росреестра.

Особенностью уведомления о приостановлении государственной регистрации прав в вышеуказанным случае является приложение к уведомлению кадастровой выписки о земельном участке, содержащее имеющиеся общедоступные кадастровые сведения о нем.

Государственная регистрация может быть приостановлена государственным регистратором также на основании определения или решения суда до указанного в определении или решении суда срока, наступления указанного в нем события, отмены судом своего решения (определения) о приостановлении. Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в ЕГРП или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством. Если после внесения записи в ЕГРП, то на объект устанавливается обременение.

---

Предыдущая

Оглавление

Следующая