В.Т. Батычко
Гражданское право (Часть II) в вопросах и ответах
Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2008.
Предыдущая |
14. Договор аренды: понятие, содержание, виды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (най-модатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или пользование.
Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.
Признаки договора аренды:
- по договору аренды происходит передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода права собственности;
- возмездный характер;
- срочный характер договора;
- предметом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи.
Для договора аренды обязательна письменная форма в случаях, если:
- договор заключен на срок более одного года;
- одна из сторон - юридическое лицо.
Для договора аренды недвижимого имущества необходима государственная регистрация, если иное не предусмотрено законом.
Срок аренды имущества обычно устанавливается в договоре. Если же срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая сторона может односторонне расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом могут быть установлены предельные сроки аренды отдельных видов имущества (природных объектов и пр.).
Арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок при наличии следующих условий:
- надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору: использование имущества по назначению, обеспечение его сохранности, своевременное внесение арендной платы и т. д.;
- готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых другими потенциальными арендаторами;
- письменное уведомление арендодателя о желании арендатора продолжить арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в разумный срок. Если арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения указанных убытков.
В случае если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает, то договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.
Основной обязанностью арендодателя по договору является обязанность передать арендованное имущество арендатору. При неисполнении этой обязанности арендатор вправе:
- потребовать передачи имущества;
- расторгнуть договор.
В любом случае, у арендатора возникает право на возмещение причиненного ущерба. При передаче имущества без принадлежностей или необходимых документов арендатор вправе потребовать возмещения причиненного ущерба, а также либо передачи принадлежностей и документов, либо расторжения договора. В случае обнаружения препятствующих или затрудняющих пользование арендованным имуществом недостатков, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества при его передаче, арендатор вправе потребовать:
- безвозмездного устранения недостатков;
- соразмерного уменьшения арендной платы;
- возмещения расходов на самостоятельное устранение недостатков, если арендодатель своевременно не заменил имущество или не устранил недостатки сам. Такие расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующих сумм из арендной платы;
- досрочного расторжения договора.
Основная обязанность арендатора по договору аренды - своевременное внесение арендной платы. Если в договоре не определен размер арендной платы, то используется размер арендной платы, обычно применяемый при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Стороны могут изменить размер арендной платы в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (неоднократная либо длительная задержка оплаты) арендодатель вправе потребовать досрочного внесения платежей, но не более чем за два срока подряд.
В случае использования арендатором имущества не по назначению арендодатель вправе потребовать расторжения договора. Арендатор вправе с согласия арендодателя:
- сдавать арендованное имущество в субаренду;
- передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (перенаем);
- передавать имущество в безвозмездное пользование;
- передавать принадлежащие ему по договору аренды права в залог;
- вносить принадлежащие ему по договору права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Эти права арендатора в определенных случаях могут быть ограничены законом.
Если иное не предусмотрено договором, обязанности по содержанию арендованного имущества распределяются следующим образом:
- арендодатель осуществляет капитальный ремонт;
- арендатор осуществляет текущий ремонт.
Распределение затрат на улучшение арендованного имущества производится следующим образом:
- отделимые улучшения остаются у арендатора;
- арендатор имеет право на возмещение затрат на неотделимые улучшения, только если они произведены с согласия арендодателя. Арендатор обязан по истечении срока аренды вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором арендатор его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При невозврате имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки, а арендодатель вправе требовать возмещения причиненного просрочкой ущерба с зачетом уплаченной за время просрочки арендной платы.
Передача имущества в аренду не влечет прекращения прав третьих лиц на него. Арендодатель обязан уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество.
Переход права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на арендованное имущество не влечет прекращения договора аренды. Права и обязанности арендатора по договору аренды могут переходить по наследству. Арендодатель вправе отказать наследнику умершего арендатора на вступление в договор на оставшийся срок, только если предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного прекращения договора в случае:
- использования арендатором имущества не по назначению с существенным нарушением условий договора;
- значительного ухудшения арендатором арендованного имущества;
- невнесения арендатором арендных платежей в установленный срок два раза подряд;
- невыполнения арендатором взятых на себя или возложенных, на него обязанностей по капитальному ремонту имущества в установленный срок;
- в иных случаях, предусмотренных договором.
Основания досрочного прекращения договора по требованию арендатора:
- непредоставление арендодателем имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий для пользования им в соответствии с его назначением;
- выявление в имуществе недостатков, препятствующих его использованию по назначению, за которые отвечает арендодатель;
- нарушение арендодателем лежащей на нем обязанности по проведению капитального ремонта;
- непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
Договором или законом может быть предусмотрен выкуп арендованного имущества, то есть переход его в собственность арендатора при внесении им обусловленной выкупной цены. К отношениям сторон по выкупу арендованного имущества применяются нормы о купле-продаже.
Предыдущая |